Immobilienkaufvertrag

Ein Fachbeitrag von Dr. Rainer Oppermann, Notar und Partner des Notariats Braunfels ∙ Oppermann, Königsallee 31, 40212 Düsseldorf

Allgemeine Informationen zu Kaufverträgen über Immobilien


I. Vorbemerkung

Der Kauf einer Immobilie stellt für die meisten Käufer alle anderen Geschäfte in den Schatten. Erhebliche Beträge des ersparten Vermögens müssen investiert und zusätzlich vielfach hohe Darlehen aufgenommen werden. Damit Käufer bei einem solch wichtigen Vorgang sachgemäß beraten werden und um Risiken zu vermeiden, ist die Mitwirkung des Notars vorgesehen. Seine Tätigkeit ist insbesondere darauf gerichtet, den Käufer vor ungesicherten Vorleistungen zu schützen und ihm den rechtssicheren, lastenfreien Erwerb der Immobilie zu ermöglichen. Ob der Kauf der Immobilie auch ein „gutes“ Geschäft ist, muss hingegen der Käufer selbst beurteilen. Dazu sollte er das Objekt auf Herz und Nieren prüfen, wozu gegebenenfalls auch die Inanspruchnahme eines Architekten angezeigt sein kann.

Aber auch mögliche steuerliche Aspekte bei der Ausgestaltung eines Vertrages sollten im Vorfeld von Ihrem Steuerberater abgeklärt werden. Zur näheren Information und zum Überblick hinsichtlich der Abwicklung eines Grundstückskaufvertrages soll das vorliegende Informationsblatt dienen, das gemäß der chronologischen Abfolge der einzelnen Schritte aufgebaut ist. Letztlich wird die unmittelbare Beratung durch den Notar oder andere Fachleute mit Blick auf die Besonderheiten der konkreten Situation nicht zu ersetzen sein, damit eine Kaufentscheidung mit sicherem Gewissen erfolgen kann.

II. Vorbereitungsphase

Zur Vorbereitung eines Grundstückskaufs ist dem Käufer zu empfehlen, das Vertragsobjekt genau zu besichtigen und zu untersuchen und hierzu ggfs. auch Fachleute hinzuzuziehen. Hierbei aufgedeckte Mängel sollten mit dem Verkäufer besprochen werden und ggf. im Kaufvertrag aufgeführt werden. Für Sachmängel wird im Kaufvertrag regelmäßig die Gewährleistung des Verkäufers ausgeschlossen, sodass nach Beurkundung auftretende Fehler nicht mehr beim Verkäufer gerügt werden können, es sei denn, dieser hätte sie arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitszusage bzw. gar Garantie übernommen. Es empfiehlt sich weiter, dass sich der Käufer über die Bebaubarkeit oder bei bestehenden Bauten deren rechtmäßige Errichtung (Vorliegen einer Baugenehmigung oder Genehmigungsfreistellung) einschließlich möglicher Beschränkungen durch Baulasten (Einsehen des Baulastenverzeichnisses) informiert. Der Notar sieht vor der Beurkundung das Grundbuch ein, das Baulastenverzeichnis dagegen in der Regel nicht.

Desgleichen sollte sich der Käufer insbesondere bei Bauplatzkäufen über den Stand der Erschließung und ihrer Abrechnung bei der zuständigen Gemeinde und ggf. Abwasserzweckverbänden sowie sonstigen Versorgungsunternehmen (Stadtwerken etc.) genau informieren. Häufig werden Erschließungsmaßnahmen durchgeführt, jedoch erst zu erheblich späterer Zeit mit dem Eigentümer abgerechnet, sodass latente Belastungen auf dem Grundstück liegen. Die hieraus resultierenden künftigen finanziellen Belastungen können erheblich sein und sollten daher exakt ermittelt werden.

Frühzeitig sollte zwischen Verkäufer und Käufer auch besprochen werden, welche weiteren Gegenstände außer Grundstück, ggf. Gebäude und dessen wesentlichen Bestandteilen mitveräußert werden. In Betracht kommen etwa Mobiliar, Vorhänge und Lampen, Auflageteppiche, Einbaumöbel, Gartengegenstände, die Dachantenne, aber auch z.B. der Heizölvorrat in den Tanks. Alle diese Gegenstände sollten im Kaufvertrag gesondert aufgeführt werden unter Angabe des auf die beweglichen Gegenstände entfallenden Kaufpreisteils. Dies hat Bedeutung für die Belastung mit Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühren (welche den auf bewegliche Gegenstände entfallenden Kaufpreisanteil nicht umfassen). Eine sorgfältige Klärung kann also Kosten ersparen.

Finanziert der Käufer den Kaufpreis oder Teile davon mit Hilfe von Fremdmitteln, sollte er die Konditionen des Kreditvertrages und die Auszahlungsvoraussetzungen des Darlehens möglichst frühzeitig, jedenfalls aber vor Beurkundung des Kaufvertrages, mit seinem Kreditinstitut besprechen. In diesem Fall kann die Bank oder Sparkasse die zur Grundschuldbestellung erforderlichen Unterlagen rechtzeitig an mein Notariat übermitteln, sodass die Beurkundung der Grundschuld im gleichen Termin wie der Kaufvertrag durchgeführt werden kann. Dies erspart dem Käufer Zeit und gewährleistet, dass mit der Kaufpreisfälligkeit das Darlehen ausgezahlt werden kann.

Wird das Kaufobjekt vom Verkäufer selbst genutzt, so kann die Übergabe auf verschiedene Weisen ausgestaltet werden. So kann die Fälligkeit des Kaufpreises von der Räumung abhängig gemacht werden. Es ist im Einzelfall aber auch denkbar, dass der Verkäufer noch eine gewisse Zeit im Kaufobjekt wohnen bleiben darf, ohne dass dadurch ein Mietverhältnis begründet wird. Ist der Vertragsbesitz vermietet oder verpachtet, tritt der Käufer kraft Gesetzes in den Mietvertrag ein (Kauf bricht nicht Miete). Eine Kündigung kommt daher nur bei den gesetzlich vorgeschriebenen Voraussetzungen, z.B. Eigenbedarf, in Betracht.

Daneben kann der Vertragsbesitz weiteren Beschränkungen unterliegen, z.B. Vorkaufsrechten nach § 577 BGB (zugunsten des Mieters, wenn das Objekt in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde und dann verkauft wird); ferner nach dem Baugesetzbuch zugunsten der Gemeinde (im Gebiet eines Bebauungsplanes oder für öffentliche Zwecke). Ob solche Vorkaufsrechte ausgeübt werden, kann durch den Notar erst nach Beurkundung amtlich geprüft werden; in der Regel ist das Vorliegen einer Nichtausübungserklärung eine der Voraussetzungen der Fälligkeit des Kaufpreises. Besonderer Wert muss auf die korrekte Angabe des vereinbarten Kaufpreises und aller sonstigen im Zusammenhang mit dem Vertrag getroffenen Abreden gelegt werden, da andernfalls der gesamte Vertrag unwirksam sein kann.

III. Beurkundung

Vor dem Beurkundungstermin erhalten Sie einen Vertragsentwurf übersandt. Sollten sich hierbei Fragen aufwerfen, können Sie diese vor der Beurkundung mit meinen Mitarbeitern oder mit mir besprechen bzw. im Rahmen der Beurkundung stellen. Zur Beurkundung bringen Sie bitte einen gültigen Personalausweis oder Reisepass mit. Während der Beurkundung wird Ihnen der gesamte Text des Kaufvertrages vom Notar vorgelesen. Dies entspricht der gesetzlichen Pflicht und soll dazu dienen, dass zum einen der genaue Inhalt beiden Vertragsteilen nochmals zu Bewusstsein gelangen kann, zum anderen dazu, dass der Notar die rechtliche Gestaltung in Absprache mit den Beteiligten nochmals prüft und alle erforderlichen Regelungen im Vertrag enthalten sind.

Fragen und Auskünfte können jederzeit während der Beurkundung oder im Anschluss an das Verlesen gestellt bzw. erteilt werden. Selbstverständlich steht Ihnen das Notariat auch nach Beurkundungsverhandlung für alle Rückfragen und Informationen im Zusammenhang mit diesem Vertrag gern zur Verfügung.

IV. Nach der Beurkundung

Nach der Beurkundung beantragt der Notar regelmäßig die Eintragung einer Vormerkung, die das Grundstück für den Käufer im Grundbuch – und damit auch mit Wirkung gegenüber Dritten – „reserviert“. Weiter besorgt der Notar die Unterlagen, die für den rechtssicheren und lastenfreien Erwerb durch den Käufer erforderlich sind (Bescheinigung der Gemeinde über den Verzicht auf das gesetzliche Vorkaufsrecht, Löschungsunterlagen hinsichtlich eingetragener Grundpfandrechte für die Gläubiger des Verkäufers etc.). Zugleich meldet er den Kaufvertrag dem Finanzamt – Grunderwerbsteuerstelle –, woraufhin der Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid zugesandt bekommt. Nach Bezahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer erhält der Notar die so genannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, die Voraussetzung ist für die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer.

Wenn der Käufer ein Bankdarlehen zur Bezahlung des Kaufpreises benötigt, das durch Grundpfandrechte abgesichert werden muss, beurkundet der Notar deren Bestellung und beantragt ihre Eintragung im Grundbuch; die erforderlichen Unterlagen sollten bereits vor der Beurkundung an den Notar zur weiteren Vorbereitung übermittelt werden, damit die Bestellung unmittelbar nach der Beurkundung des Kaufvertrages erfolgen kann. So können Verzögerungen in der Abwicklung vermieden werden.

Der Notar sorgt dafür, dass der Käufer erst dann den Kaufpreis zahlt, wenn dem Grundstückserwerb keine rechtlichen Hindernisse mehr entgegenstehen; erst hiernach teilt er dem Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Sobald der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes (Bescheinigung über die Bezahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer) vorliegt, beantragt der Notar die Umschreibung des Grundstücks im Grundbuch. Abschließend überprüft der Notar die Eintragungsmitteilung des Grundbuchamtes. Dabei achtet er besonders darauf, dass zwischenzeitlich keine Eintragungen (etwa Belastungen des Verkäufers) erfolgt sind, denen der Käufer nicht zugestimmt hat und die seine Rechte beeinträchtigen.

V. Schluss

Lassen Sie mich abschließend nochmals betonen: Mit gutem Gewissen kann man nur kaufen, wenn der Kaufvertrag allen Besonderheiten des Einzelfalls Rechnung trägt, selbst wenn diese Besonderheiten für den Laien vielleicht nicht direkt erkennbar sind. Ein Merkblatt kann eine Einführung geben, aber keine Beratung ersetzen. Für weitere Erläuterungen stehen Ihnen meine Mitarbeiter und ich gerne zur Verfügung.

Notare Braunfels ∙ Oppermann
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